【不動産投資の基礎知識】基本的な売買の流れと仲介手数料など投資時・投資後に掛かる費用を基礎用語と合わせて解説。

資産運用を考える中で、選択肢の一つとなってくるのが「不動産投資」ではないでしょうか？

特に会社員の方で、本業の傍で、将来への不安を解消するため、現在の収入をアップさせようと資産運用を考える中で、「不動産投資」を検討する人も少なくありません。

不動産投資は土地や大きな資金を保有する富裕層だけではなく、一般的な公務員、会社員の方も会社の与信を活用し、積極的に行う投資方の一つです。

今回のコンテンツでは、そんな不動産投資に興味のある投資初心者の方に向けて、不動産投資の基本的な流れと掛かる費用、不動産投資における基礎用語をそれぞれ解説していきたいと思います。

不動産投資の基本的な流れ

初めて不動産投資を行う方は、何をどのように進めていけばいいのかわからない人も多いでしょう。

不動産投資の一般的な流れを簡単にまとめると、以下の8stepです。

この中でも重要なのが「3.物件の絞り込み」です。

物件選び〜絞り込みは将来の収益に大きく関係してくるため、気になる点などは妥協せずに、納得いくまで時間をかけて慎重に選ぶ必要があります。

例えば、以下のような点は正確に把握する必要があります。

次の項目では、不動産投資にかかる費用を把握していきましょう。

不動産を「取得（投資）」にかかる「費用」

不動産投資の流れは理解できたでしょうか？では、次に当初かかる費用をみていきましょう。

以下でそれぞれの項目を解説していきます。

不動産仲介手数料

不動産会社を使い中古不動産を購入する場合にかかってくる費用です。

基本的には「媒介（仲介）契約」を結んで、不動産物件を紹介してもらい、実際に購入した際に「仲介手数料」（＝成功報酬）として支払うのが通常です。

物件を紹介するだけでお金を取るのか？

と考える人も物件購入者にはいますが、不動産会社のこの紹介料は物件情報サイトへの情報掲載、DMなどチラシ作成、ポスト投函、物件見学案内に掛かる人件費なども活動費用も含まれます。

売買契約が締結するまで、報酬は支払う必要はありません。

手数料の上限は法律で定められており、売買価格に応じて報酬額は変動します。

尚、報酬額には別途消費税がかかり、消費税が8%前提で計算すると以下の計算式となる。

わかりやすく、1000万円の物件を購入した場合は、仲介手数料は388,800円になる。

1000万円 × 3.24% + 6.48万円 = 仲介手数料：388,800円

数千万円程度の物件を購入するのであれば、1000万円に対して仲介手数料はいくらになるのかを把握しておくとその場で計算しやすいのでおすすめです。

ローン事務手数料

ローンを借りる金融機関に対して支払う事務手続き費用です。

事務手数料の支払いには2つのパターンがあり、契約時一括支払い型（3万円〜5万円）と、融資額からパーセンテージ（1%〜2%）で算出し返済の度に支払いを継続していきます。

ローンを低金利で組んだものの、事務手数料の利率が高く、結果的には高金利になってしまった、ということを避けるためにも、ローン事務手数料の契約項目はしっかり目を通すようにしましょう。

ローン保証料

ローン保証料は、仮にあなたが資金難となり、ローンの返済が滞った際に保証会社にあなたの肩代わりをしてもらうために支払う料金です。

ローンを組んだ「銀行側の保険」と考えると良いです。

保証会社に支払う保証料は、一括で支払う場合は融資総額の2％程度、金利上乗せで支払う場合は0.2～0.3%程度となっていますが、審査結果や保証会社によって内容は変わります。

火災保険料

火災保険は地震や風水被害、火災、放火、窃盗、破損などなど、不動産経営オーナーの様々なリスクを守ってくれるものです。

相場は、保険会社や保険金にもよりますがマンションの場合10年間で10万円程度が相場と言えます。

印紙代

印紙代は契約書に記載された金額により異なり、売買契約書、ローン契約書それぞれに必要になります。

1000万円以下の物件であれば各契約書に10,000円程度、それ以上であれば20,000円、5000万円以降の物件の売買は60,000円と段階的に高くなっていきます。

登録免許税

不動産売買によって取得した事実を「公示」するための、所有権などの権利を登記する場合に登録免許税の支払いが必要となります。

建物の場合、2%の税率となっております。

司法書士報酬

不動産の登記、取引の立ち合い、抵当権の設定など全て含めて10万円前後かかります。

不動産取得税

不動産を取得する際にかかる費用で、購入後3～6か月後に納税通知書が送付されてきます。

固定資産税評価額の約4%がかかります。

不動産投資を始める場合これらの費用がかかります。

当初かかる費用、将来発生する費用などをしっかりと調べて計画的に不動産投資を始める必要があります。

不動産を「取得（投資）した後」に掛かる「費用」

不動産投資を「した後」にかかる費用として「運営費」と「修繕費・改修費」がありますのでそちらを事前に把握しておきましょう。

運営費

不動産を運営していく上でかかる費用です。

例えば、不動産が多く家賃の管理などが大変な場合は、不動産会社に管理を依頼する必要があります。

この場合管理費用が発生します。

また、不動産には毎年固定資産税・都市計画税などがかかりますのでおよそどれくらいになるのかも調べておく必要があります。

またローンを組んで購入する場合は、元本に対して付く利子なども忘れてはいけません。

修繕費・改修費

建物も数年経過すれば、外壁や設備などさまざまな箇所が少しずつ劣化していきます。

外壁塗装、屋根補修などが必要になった場合、規模にもよりますが数百万円以上の費用がかかりますので、将来に備え貯めておく必要があります。

不動産基礎用語集

不動産投資を本格的に検討する際に、知らない単語が多すぎては色々と情報収集をするうちに疲れ切ってしまいます。

「これを押さえておけば不動産投資検討が捗る」という用語を記載していきますので、辞書として活用してください。

不動産管理会社

購入した不動産貸し出し物件の以下の点を代行請け負いしてくれます。

代行内容は会社によりますが、入居者の募集〜契約締結といった仲介業となります。

あなたが家を借りる時にお世話になる、街中に点在している不動産屋さんです。

不動産管理費

購入した物件が今の住まいより遠距離な物件を持つ場合、または会社員の方などで不動産管理をする時間もない人に対して、代わりに不動産を管理してもらうために支払う費用です。

具体的には、家賃収入の3-5%程度を払って、物件管理、入居対応を不動産管理会社にお願いすることになります。

海外の不動産などであれば、必ず不動産管理は現地業者に任せることになるでしょう。

「客付け」は「買い主」の意向、元付けは「売り主」の意向で業務を請け負う不動産会社。

弁護士、検察官のように本人の代わりに不動産売買、賃貸契約の交渉をする立場になります。

広告宣伝費／入居者募集

購入した物件の新たな入居者を見つけるためにかかる宣伝費用。

基本的には不動産管理・仲介会社に物件オーナーが不動産仲介手数料以外に支払う報酬項目。

広告費用は地域によって異なりますが、激戦区などでは広告費を払っているかどうかで不動産仲介会社の協力度合いが大きく異なります。

集客面ですので、不動産仲介会社の協力度が低い場合には都度訪問するなど、コミュニュケーションを取ることも必要になります。

公募売買／実例売買

「公募売買」では「登記簿上の面積」に基づき、不動産価格を決定。

「実例売買」は「実際に計測した面積」を基に価格を決定します。

不動産再建築不可／既存不適格

「再建築不可」の意味するところは「建築基準法」の接道業務を満たしておらず、一度取り壊すと再び建てられない物件となります。

このような物件は相場より割安になる場合がほとんどです。

収益還元法

将来不動産物件が生み出す収益の「現在価値」から不動産の価格を試算する手法となります。（直接還元法／DCF法）

参考：現在価値と将来価値

法定耐用年数

建物や自動車など「減価償却資産」がその利用に耐えることが可能な年数を法定耐用年数と呼びます。

法定耐用年数を超えている物件はローンの審査が通りにくいこともあります。

国税庁に耐用年数（国税庁）は掲載されているので確認してみましょう。

例えば「木造・合成樹脂造のもの」の建物の法定耐用年数は22年、「鉄骨鉄筋コンクリート造」の建物（住宅）の法定耐用年数は47年となっています。

国税庁：耐用年数（建物・建物附属設備）

オーナーチェンジ物件

すでに「入居者が居住中」の賃貸不動産であり、不動産物件購入後に入居者を募集する手間と広告費などのコストが省けるメリットのある物件のことをオーナーチェンジ物件と言います。

注意点として、稀に入居者が「サクラ」であることもあり、満室とされているアパート購入直後に退去者が続出することもありますので、その点は不動産仲介会社と念入りに確認をするようにしましょう。

サブリーススキーム／家賃保証

不動産会社が「第三者」に物件を転貸するサービスで、居住者がおらず、空室が続いても家賃収入は保証されます。

サブリーススキームを活用する場合は長期契約を結んだ後の契約更新で賃料の値下げを要求されることもありますので注意するようにしましょう。

スマートデイズ、かぼちゃの馬車でサブリーススキームは以前よりさらに有名となりましたが、「30年の家賃保証」、「空室リスクなし」という言葉を多用して不動産オーナーを募集する業者もいますので、気をつけるようにしましょう。

30年の家賃保証と契約書で謳いつつ「2年ごとの家賃料の見直し」など文言が契約書に入ってしまっている場合もありますので、注意深く契約は締結するようにしましょう。

フリーレント

空室期間を長引かせないために、宣伝の一環として入居者向けに、入居後に一定期間の家賃を無料とする契約をいいます。

アクセントクロス

リフォーム形式の一つで、一部の壁だけに異なる壁紙を貼るなど、部屋の雰囲気にアクセントを加え、より物件を魅力的にみせるための手法です。

例えば、浴室や扉などに貼ることができるアクセントフィルムなど、様々なものがあります。

まとめ

このコンテンツでは不動産投資の基本的な流れ、投資時、投資後に掛かる費用、そして最後に基礎用語を解説してきました。

不動産投資とは複雑そうに見えますが、実は「買って貸す」という非常にシンプルなビジネスモデルであり、事業オーナーとして経験を積むにもメリットがあり、

少し資金は必要ですが会社員であれば会社の与信を活用することにより、借入をしやすく、意外と手頃な投資手法となっています。

「買って貸す」にはどうすれば良いか？という点を考えながら実行していく中で、上記の用語が必ず出てきますので、一つ一つの用語を理解した上で健全な不動産投資をしていきましょう。

非正規雇用者の増加、終身雇用制度の崩壊、年金問題、退職金の減額、リストラなど私達の身近にはお金に関する問題、不安要素が多くあります。

お金の不安を減らすためには、現在の収入を増やす、投資などをして収入をアップさせる方法があります。

不動産投資を開始するのに遅すぎることはありません。

将来への不安に気づいた今が始めるのに適した時期ですので、積極的に取り組んでみると良いでしょう。

以上、【不動産投資の基礎知識】基本的な売買の流れと仲介手数料など投資時・投資後に掛かる費用を基礎用語と合わせて解説。…でした。

【社会人の不動産特集】投資・住宅ローン（持ち家・新築戸建）・賃貸について基本を網羅的に解説。

2019年8月1日