節税対策やアーリーリタイア（セミリタイア・FIRE）するためなど、不動産投資はどの時代も注目されている投資の中の一つです。
数千万円をパッと出せる資金力のある方でしたら問題ありません。
一般のサラリーマンの方では少し難しいかと思います。
借入を行うという手段もありますが、返済することも配慮しなければなりません。
会社員であれば、その所属する会社の名前で与信してもらい、お金を借り入れてレバレッジを効かせることで不動産投資を実行する人も多いです。
しかし、やはり返済リスクは背負うことになりますよね。
それでも不動産投資は株式などに比べてリターンが魅力的であることは事実です。
不動産投資にチャレンジしてみたいけど、リスクがあるため怖くて手が出せない。
そのような方におすすめなのが「REIT・不動産投資信託」への投資です。
このコンテンツでは、そんな不動産投資に興味がある方の第一歩となるような内容をお伝えしていきます。
目次
Contents
そもそもREITとはなにか？リート誕生の歴史とその仕組み
「REIT」とは「不動産投資信託」です。
英語でそれぞれ分解にすると、「Real Estate＋Investment Trust」です。
つまり、それぞれの頭文字を取ったものですね。
REIT自体は1960年代に米国で始まった投資の仕組みです。
その後2000年に投資信託法が改正された日本で、その仕組みが導入されJ-REITが生まれました。
「REIT」は日本独自のものではありません。
実は、欧米などが主流で投資対象として扱われている金融商品なのです。
一般社団法人投資信託協会によると、リートについては以下のような書きぶりとなっています。
「多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産な どを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。不動産に投資を行いま すが、法律上、投資信託の仲間です。 」
（引用：投資信託協会）
つまり、多くの人からお金を集めて、その資金で不動産を購入し、収益を投資してくれた人へ分配金するということです。
この資金を集め、不動産に投資する橋渡し役を担っているのが「不動産投資法人」といいます。
図解すると以下の通りとなります。
（引用：J-REITの仕組み）
またJ-REITの最大の特徴として、収益の90%超を分配するなどした場合、実質的に法人税がかかりません。
そのため、株式などに比べて分配金が高い傾向があります。
また、J-REIT はそれぞれの投資法人によって投資対象が様々です。
例えば、以下のような投資対象が存在します。
■ REITの投資対象：
- オフィス特化型
- 住宅特化型
- 商業施設特化型
- 物流施設特化型
- 総合型
- ホテル特化型
「総合型」以外は特定の投資対象に特化した投資を行っています。
各投資法人は物件は複数持っており、所在地も様々です。
（目次に戻る）
REITと不動産投資の違い
REITと不動産投資の最大の違いは「間接的に」不動産に投資をするか、「直接投資」をするのかです。
REITは直接物件を購入するなどはしません。
不動産の目利きが必要なく、損益分岐点の計算など専門的なことは行わなくて済みます。
空室のリスクなどがダイレクトに自分に跳ね返ることが少ないため、不動産投資よりもリスクは低めです。
一方、不動産投資は物件を購入するために借入を行ったり、空室率を上げるアイデアを出したり。
管理費や固定資産税の支払いなども行わなければなりません。
借入をしていたとしても、毎月の返済額や管理費が家賃収入が上回れば常にキャッシュフローを得ることができます。
仮に空室が発生したとしても、自分がそこに住むこともできるのです。
リートとは投資信託の不動産バージョンと考えれば簡単で「投資のプロ」に資金を預け、運用してもらうだけです。
一般的な「投資信託」は株式や債券などを運用してもらいますが、リートでは不動産で運用してもらうというだけです。
（目次に戻る）
REITの今後の見通し
REIT の今後の展望ですが、安定的に収益が上がる物件を組み入れているかが鍵となりそうです。
まずは「東証REIT指数・東証株価指数（TOPIX）の長期推移」を確認しましょう。
どのように推移しているのでしょうか。
（引用：東証REIT指数・東証株価指数（TOPIX）の長期推移）
つまりは「住宅特化型以外では」（後続で述べます）、投資で重要な「分散投資」には、株式投資も並行して実施する場合にはあまりワークしないことがわかります。
さて、上記でREITには様々な投資対象があると述べました。
■ REITの投資対象：
- オフィス特化型
- 住宅特化型
- 商業施設特化型
- 物流施設特化型
- 総合型
- ホテル特化型
「商業施設特化型」は景気が直接影響され、日本は現在景気拡大期終盤と言えます。
すでに投資するのは手遅れと言える状況かもしれません。
「ホテル特化型」はAirBnBの脅威に晒されており、徐々にシェアを奪われていっていることはよく話題に上がっています。
あまり大々的なネガティブなニュースが流れている業界への投資は、基本的には控えたいところです。
2020年の東京五輪までは海外旅行者のインバウンド需要が見込まれますので、短期的にはある程度のリターンが見込まれる可能性があります。
「住宅特化型のREIT」に関しては、あくまでも「衣食住」の一角を担いますので、安定的に需要は継続していくかと思います。
また、単身世帯の増加に伴い、ワンルーム賃貸物件の需要は増していること。
また、首都圏は今後も人口が増加が予想される中で、景気に左右されにくい住宅は今後も需要があると言える点から、リートで投資をするのであればこの領域が安全と言えるでしょう。
みずほ情報総研の見解としても、ワンルーム賃貸物件の需要が増えていることの背景として、現在1人世帯が増加していると言われます。
特に若者が結婚を選択せずに、賃貸物件で一生暮らしてもよいと思う人も多く、都内のワンルームマンションの需要は今後もありそうです。
また住宅特化型は、オフィス特化型などに比べ景気に左右されにくいことが特徴です。
住宅は生きていく上で必要ですので、人口が増え続ける首都圏であれば今後も需要が底堅いでしょう。
（目次に戻る）
REITのメリットとは？
少額から始められる
REITは不動産投資に比べて少額から投資することが可能です。
高くても 70 万円前後ですので、不動産投資に比べ金額的には敷居が低いです。
株式などの他の金融商品に比べて分配金利回りが高い
東証1部上場銘柄の2018年10月時点の単純平均利回りは1.72%、REITは4.12%です。
データ引用元：統計資料｜日本取引所グループ、JAPAN-REIT
不動産の目利きなど特別なスキルが不要
不動産投資を始めると、不動産に関わる特別なスキルが必要です。
不動産の目利き、借入、管理、税金関係など様々な専門性が求められます。
REITは銘柄の選択のみでよく、こういったスキルも不要のため手軽に不動産へ投資ができます。
投資信託のコンテンツでも述べましたが、あくまでもリートは不動産を選ぶのではなく、「運用者」を選ぶのみですので、「目論見書」はしっかり目を通すようにしましょう。
（目次に戻る）
REITのデメリットとは？おすすめしない？
不動産投資に比べて利回りが低い
これは投資の手法が違い、リスクの取り方も違うため仕方ありません。
不動産投資の平均利回りは地区や、物件がワンルームかファミリー向けかなど条件にばらつきがありますが、5%を超える利回りも珍しくありません。
利益を投資に回すことが出来ない
株式投資が歴史的に高いリターンをあげているのは、毎年得た利益を新たに事業に再投資することで利益を拡充させていきます。
一方、リートは得た利益の殆どを配当してしまいます。
再投資を行うことができず利益を飛躍的に上昇させることができないのです。
長期投資を行うのであれば株式投資の方が合理的な選択肢となるでしょう。
投資法人の増加で銘柄選択も難しくなりつつある
REITは2001年に始まり、当初は10銘柄以下でしたが現在は60前後まで銘柄が増えています。
そのため、どの投資法人にするのかという選択を迫られます。
投資法人によって、どの地区に強いとかスポンサーがどこの企業なのか目利きする部分があり、初心者には難しくなりつつあります。
（目次に戻る）
REITを活用したポートフォリオ設計
少し前までREITは株価と連動することが多いと思われていました。
しかし、最近では株価とREITの相関関係があまりないことがわかってきました。
オフィス特化型など企業の業績に影響を受けやすい投資法人は株価との相関関係が高いことが多いです。
しかし「住宅特化型」は、企業の業績とはあまり関係がないことから相関関係が低いことが考えられます。
ちなみに、0から数字が離れるほど相関関係が薄くなります。
日本株を0とした時、国内債券は-0.185、先進国株式は 0.644。
REITは0.544とあまり相関関係がありません（データ元：三菱UFJ国際投信）。
これらのデータからわかることは、REITをポートフォリオの中に上手く組見込むことが今後の資産形成では鍵となりそうです。
投資を行う上で大切な「資産の三分法」という言葉があります。
これは、現金、株式、不動産に資産を分け、安全性、流動性、収益性を踏まえた投資戦略の一つです。
それぞれのライフプランにもよりますが、例えばREITを全資産の10%〜20%組み入れて資産運用することで資産を守りつつ収益が上がる構造が出来上がります。
不動産を持たなくとも、REIT を活用することでしっかりとした資産運用ができます。
（目次に戻る）
まとめ
REIT は間接的ではありますが、不動産に投資ができることをご理解頂けたでしょうか。
また、REIT への投資の楽しみ方として、株式投資と同じように「株主優待制度」がある投資法人もあります。
分配金も高いため、上手く投資を行えれば分配金生活も夢ではありません。
株式投資とはまた一味違った投資ですので、視野も広がります。
ぜひREITの仕組みをしっかりと理解し、投資を行ってみてください。
REITを分析するNAV倍率についても、他コンテンツで紹介していますので参考にしてみてくださいね。
以上、【REITとは？】少額で不動産オーナーに？J-REIT（リート）投資信託の概要・利回り・推移と今後の見通しを徹底解説します…でした！
